Comment connaître la demande locative d’un secteur ?

Connaître la demande locative : la technique de la fausse annonce

Est-ce que le bien que vous allez acheter se louera facilement ?

C’est LA question à se poser avant de réaliser un investissement immobilier.

Dans cert article, je vous propose de découvrir la technique que j’utilise pour connaître le potentiel locatif de mon futur investissement.

1) Analyser le marché locatif local

La première façon de savoir rapidement si votre bien se louera est d’analyser l’offre locative existante.

1) Se rendre sur les sites de diffusion d’annonces locatives.

Regarder l’environnement (écoles, commerces, centre d’intérêts, etc) est une bonne chose mais ce n’est pas suffisant. Il faut analyser le marché pour regarder qu’elle est la concurrence.

Pour ça, rien de plus simple ! Il suffit de se rendre sur les sites d’annonces comme Le Bon coin, Se loger et PAP et regarder quelles sont les biens qui seront en concurrence avec votre potentiel investissement (pour la location courte durée, utilisez les plateformes comme AirBnb et Booking).
Il est important de bien faire cette étape avant l’achat de votre bien et pas après. Cela vous évitera d’acheter un bien qui ne se louera pas (ou pas assez cher).

Cliquez sur les boutons ci-dessous pour accéder aux différentes plateformes.

2) Comment faire son analyse de marché grâce aux sites d’annonces ?

Lorsque vous faîtes votre analyse de marché vous devez rechercher les biens qui ont les mêmes caractéristiques que celui que vous voulez acheter : l’emplacement, la surface et le nombre de pièces. Ensuite, comparez votre futur investissement avec les locations que vous trouverez.

Pour cela, il y a plusieurs critères à analyser :

– Le prix des loyers pratiqués : cela vous donnera une idée du prix auquel vous pourrez louer votre futur investissement. Par exemple en prenant une fourchette basse et une fourchette haute vous serez en mesure de calculer la rentabilité minimale et la rentabilité maximale de votre bien (attention certaines grosses villes comme Paris sont soumises à un encadrement des loyers).

– Le type de prestation des autres appartements : en comparant les loyers, n’oubliez pas de regarder quel est le standing des autres appartements. Si les seuls appartements disponibles à la location sont dans leur jus et non équipés, il est très probable que vous pourrez louer plus cher en fournissant un appartement équipé avec de bonnes prestations.

– Le nombre d’appartements en concurrence : s’il y a beaucoup d’annonces en concurrence et que vous êtes dans une petite ville, cela signifie que les locataires auront plus de choix et que vous devrez vous démarquez des autres annonces en proposant un appartement de meilleur standing ou avec un loyer moins cher.

Attention, avoir de la concurrence n’est pas forcément une mauvaise chose ! Cela montre qu’il y a de la demande locative sur votre secteur. Alors qu’au contraire, si vous trouvez peu d’annonces de location en concurrence cela peut vouloir dire qu’il n’y a pas beaucoup de demande dans votre secteur et qu’il est peut-être mieux de passer votre chemin !

Résumé des cas de figures les plus fréquemment rencontrés

Grande ville et peu de biens à louer: forte demande locative
Grande ville et beaucoup de biens à louer: demande locative existante mais concurrence présente. C’est un bon indicateur car cela veut dire qu’il y a de la demande. Cependant, il faudra d’autant plus se démarquer qu’il y a de concurrents.
Petite ville et peu de biens à louer: certainement une demande locative présente mais il est possible que les périodes de vide locatif soient plus importantes.
Petite ville (ou village) et beaucoup de biens à louer: il y a de fortes chances pour que la demande soit faible. Vous risquez alors de vous retrouver avec un bien vide pendant plusieurs mois.

Cette analyse vous permettra certes d’avoir une meilleure vision du marché locatif local (indispensable lors d’un investissement) mais les résultats ne seront que des suppositions. L’analyse ne vous dira jamais “Oui, vous pouvez investir. Votre bien se louera ” ou “Non, n’investissez pas. Vous n’arriverez jamais à louer !

Afin d’affiner votre analyse, je vous conseil d’utiliser le tensiomètre locatif lorsque cela est possible.

3) Le tensiomètre locatif.

Cet outil vous permet d’estimer la tension locative rapidement. Il suffit d’indiquer la ville et le type de bien que vous souhaitez mettre en location et le baromètre vous indique si la demande de location est plutôt faible ou forte.

NB : Les petites agglomérations ne sont pas encore toutes prises en compte par cet outils.

Pour confirmer votre analyse, il existe une technique qui vous permettra d’avoir une idée plus précise de la demande locative et de l’intérêt que peu susciter votre appartement : C’est la technique de la fausse annonce.

2) La technique de la fausse annonce

Le principe :
Comme son nom l’indique il s’agit de poster une fausse annonce de location sur les sites d’annonces comme Le Bon coin ou PAP avec les mêmes caractéristiques que votre futur investissement et d’analyser le nombre de demandes que vous recevez. (Il faut que l’annonce se rapproche un maximum du bien que vous souhaitez tester : description, photos, situation … et qu’elle soit le plus détaillée possible).

Fixer le montant du loyer :
Pour fixer le montant du loyer, à vous de faire votre analyse de marché en fonction des prix pratiqués dans le secteur. Si vous êtes un peu perdu, que vous avez un doute sur le montant, il peut être intéressant de faire appel à une agence immobilière pour leur demander une idée du prix du marché et en profiter pour s’informer sur l’existence d’une demande réelle.

Conclusion:
Si vous avez beaucoup de demandes, Bingo ! Cela veut dire que la demande locative est forte sur votre secteur et sur votre type de bien et que le loyer que vous proposez est cohérent avec votre marché.
A l’inverse, si vous avez très peu de demande, il faut affiner l’analyse de marché. Peut-être le loyer est il trop élevé, le type de bien peu recherché,les prestations moins qualitatives que la concurrence …

NB : Faites tout de même attention avec cette technique car elle est très sensible à la saisonnalité de votre marché.
Par exemple si votre bien est destiné à des étudiants la demande peut être faible à certaines périodes de l’année mais très élevée avant les périodes de rentrée scolaire ou de stage en entreprise.

Voilà, vous savez désormais comment analyser votre marché et tester la demande locative alors n’attendez plus et passez à l’action !

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