Qu’est ce que le cash-flow ? – Investissement pour tous

La notion de cash-flow en immobilier

Le cash-flow est une notion très souvent utilisé par les investisseurs immobiliers mais en réalité cette notion vient du monde de l’entreprise.

C’est une notion comptable qui consiste à répertorier tous les flux entrants et tous les flux sortants d’argent pour voir ce qu’il reste à la fin de l’année (ou du mois).

Pour le calculer, il faut faire la différence entre les flux entrants (le plus souvent les loyers) et les flux sortants (charges relatives à votre investissement immobilier : crédit immobilier, charges de copropriété, assurance, taxe foncière, petits travaux d’entretiens, etc).

Si les flux entrants sont supérieurs aux flux sortants vous aurez un cash-flow positif.
Si les flux entrants sont inférieurs aux flux sortants vous aurez un cash-flow négatif.

Si en faisant ce calcul vous trouvez un résultat supérieur à zéro, félicitations ! Vous avez un cash-flow positif
Mais si au contraire vous avez un cash-flow négatif, il est grand temps de revoir votre stratégie d’investissement…

Exemple de Cash-flow positif

J’ai acheté un 4 pièces avec 3 chambres que j’exploite en colocation à Rouen. Chaque chambre est louée 395€, ce qui me fait un loyer total mensuel de 1185€(395×3)

Charges :

mensualités crédit = 465€/mois
charges copropriété = 200€/mois
électricité = 60 /mois
internet = 25€/mois
taxe foncière = 92€/ mois
assurance du bien = 20€/ mois

(Je paye moi-même internet et l’électricité car j’ai décidé de tout inclure dans ma colocation)

Flux entrant = 1185€
Flux sortants = 465+200+60+25+92+20 = 862

===> Mon cash-flow mensuel est donc de : 1185 – 862 = 323€ / mois

Soit 323 € de bénéfices qui rentrent dans ma poche tous les mois.

Exemple de cash-flow négatif

Prenons l’exemple d’un appartement de type studio à Paris.

Le loyer perçu est de 760€charges comprises par mois.

Mensualité crédit = 650€/mois
charges copropriété = 70€/mois
taxe foncière = 25€/mois
assurance du bien = 20€/mois
Assurance PNO = 10€/mois

Flux entrants = 760€
Flux sortants = 775€

Mon cash-flow mensuel est donc de – 15€/mois

Soit un déficit de 15€/mois qu’il faudra sortir de sa poche pour pouvoir continuer à être propriétaire.

Pourquoi la notion de cash-flow est elle importante ?

Car elle permet dès le départ d’avoir une idée de la rentabilité de votre investissement locatif. Avoir un cash-flow positif vous permettra de vous enrichir à court terme mais en plus de ça cela vous permettra également de continuer à investir car vous augmenterez vos revenus et par conséquent votre capacité d’emprunt. (Pour en savoir plus sur ce sujet, je vous invite à cliquer sur les boutons ci-dessous).

Il est donc très important de calculer le cash-flow des biens qui sont à la vente dans votre secteur de recherche. Cela peu se faire facilement et rapidement. En effet :

La plupart des charges (mensualités crédit, charges de copropriété, taxe foncière, etc) sont des informations accessibles facilement par les acquéreurs.
Pour ce qui est du loyer, il est facile de l’estimer en allant comparer les offres sur les sites d’annonces (Le bon coin ou SeLoger par exemple).
Pour tester la demande locative je vous invite à lire l’article sur la technique de la fausse annonce.

Si lors de vos recherches vous tombez sur des investissements locatifs avec des cash-flow négatif, passez votre chemin !

Il existe des tonnes de biens qui permettent d’avoir des cash-flow positif (sauf à Paris…) avec la bonne stratégie d’exploitation (lire l’article sur le sujet ici).