Investissement locatif: les 4 assurances qui peuvent être utiles
Quand on réalise un investissement locatif, l’un des sujets à ne surtout pas négliger, c’est le choix des assurances. Bien s’assurer, c’est se protéger soi-même et son entourage contre les aléas de la vie, c’est aussi sécuriser son bien en cas de sinistre. Assurance emprunteur, perte d’emploi, garantie loyers impayés et assurance propriétaire non occupant : on détaille les contrats pertinents dans le cadre d’un investissement locatif.
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1. Assurance emprunteur
L’assurance emprunteur est obligatoire dès que l’on souscrit un crédit, et l’établissement qui vous prête l’argent vous demandera d’apporter la preuve que vous êtes assuré. Ici, il s’agit de garantir à la banque que la somme empruntée sera bien remboursée, même si l’emprunteur venait à subir un accident de la vie qui l’empêche d’honorer son prêt.
En cas d’invalidité partielle ou totale, de perte totale et irréversible d’autonomie, d’incapacité de travail ou de décès, c’est donc l’assureur qui s’acquittera de l’emprunt. La prise en charge des mensualités du prêt sera partielle ou totale, en fonction de la situation.
L’assurance emprunteur est donc indissociable d’un emprunt mais bien que les établissements bancaires proposent souvent de prendre un contrat chez l’un de leur partenaire, il ne s’agit aucunement d’une obligation. L’assuré est libre de se couvrir auprès de la compagnie de son choix et même d’en changer en cours de prêt (Loi Lemoine).
Les possibilités sont donc très variées et il n’est pas aisé de faire son choix parmi tous les assureurs présents sur le marché. La solution quand on souhaite s’éclairer et obtenir des renseignements fiables, c’est de lire des avis contrôlés d’assurés. Ils représentent une source d’information fondée sur une expérience client sans parti pris pour une compagnie plutôt qu’une autre.
Attention :
Il existe des délais de carence, c’est à dire une période pendant laquelle l’assurance n’entre pas en vigueur. L’emprunteur n’est alors pas protégé lors de ce délai.
Un questionnaire médical est souvent exigé et parfois l’emprunteur doit se soumettre à un examen afin d’évaluer son état de santé et donc le risque pour l’assureur.
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2. Assurance perte d’emploi
Quand on investit dans le locatif sans que le bien soit autofinancé, une partie de l’emprunt contracté pour l’investissement est remboursée par le loyer perçu mais l’autre partie est financée par le propriétaire. Tant que celui-ci travaille et reçoit son salaire, il peut verser normalement la somme due mais en cas de perte d’emploi, cela devient, naturellement, plus compliqué.
Cette assurance offre un revenu de remplacement et donc la possibilité de prendre en charge les mensualités du crédit en cas de perte d’emploi. Concrètement, ce sont les salariés en contrat à durée indéterminée, qui ne sont ni en période d’essai ni en préavis de licenciement, qui peuvent contracter cette assurance. Les travailleurs en CDD ou indépendants ne peuvent, généralement, pas avoir accès à ce type d’assurance.
L’étendue de la couverture est cependant limitée et il n’y a que le licenciement économique qui soit indemnisé, les cas de démission, rupture conventionnelle ou licenciement pour faute sont exclus.
Attention :
Il y a, souvent, une limite d’âge pour souscrire, au-delà de 55 ans, certaines compagnies refusent.
Il faut bien se renseigner sur les délais de carence et de franchise, assez communs pour ce type d’assurance.
La période d’indemnisation n’est jamais illimitée, elle est plafonnée autour de douze à dix huit mois, en fonction des assureurs.
3. Garantie loyer impayé
C’est une inquiétude partagée par beaucoup de propriétaires qui réalisent un investissement locatif ! Ils se demandent ce qu’il se passera si jamais le locataire n’honore pas les conditions du bail et notamment le paiement du loyer.
Bien sûr, souvent le locataire fait appel à un garant censé effectuer le règlement de la location en cas de nécessité. Cela étant, il y a toujours un risque que ce garant se désolidarise ou qu’il ne soit plus lui-même en capacité d’assumer le loyer, dans ces deux cas, c’est le début d’une procédure longue, complexe et coûteuse pour le bailleur.
Souscrire une assurance garantie loyers impayés (GLI) permet d’éviter ce genre d’écueil. En effet, ici l’assurance prend en charge la totalité du loyer dès qu’une anomalie de paiement est constatée, après la fin du délai de carence (souvent entre deux et trois mois). Pour être recevable auprès de la compagnie, le dossier du locataire doit prouver sa solvabilité et la pérennité de ses ressources. En général, il est exigé que le locataire gagne, à minima, 2,7 fois le montant de son loyer.
Côté propriétaire, le montant de cette prime d’assurance représente entre 2,5 et 5% du montant du loyer, une somme déductible des revenus fonciers.
Enfin, l’autre aspect intéressant de cette protection, c’est qu’il est aussi possible de se couvrir en cas de dégradations dues à un locataire indélicat. Les remises en état et travaux qui découlent des détériorations immobilières seront remboursées comme les frais liés à l’éventuelle procédure juridique engagée contre le locataire.
Certaines GLI proposent aussi de prendre en charge la perte de loyers si le locataire part avant la fin du bail.
Attention: Il n’est pas possible de cumuler les garanties : il faut soit opter pour l’assurance loyers impayés soit exiger un garant, exception faite cependant si le logement est loué à un étudiant.
4. Propriétaire Non Occupant
Cette assurance PNO est bien pensée pour couvrir un logement lorsqu’il est vacant, entre la fin du bail d’un locataire et le début d’un autre, par exemple. Si un sinistre (inondation, incendie, vol…) survient durant cette période, cela permet sa prise en charge. Cette protection ressemble à une assurance multirisque habitation car elle englobe également les risques liés à la responsabilité civile à l’encontre d’un tiers.
Enfin, l’autre aspect pertinent c’est qu’elle protège le logement si un dommage survient à cause d’un vice de construction ou d’un manque d’entretien du propriétaire, en effet, ces deux aspects là ne dépendent pas de l’assurance habitation du locataire.
Attention: LA PNO n’est pas obligatoire sauf si le bien est situé dans une copropriété.
CONCLUSION
Nous espérons que ce guide sur les assurances vous aura permis de mieux comprendre vos droits et obligations en tant que copropriétaire.
A bientôt,
AlexGT fondateur de Savoir IMMO
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